8月25日，上海楼市再出新政。上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（下称《通知》），新政自8月26日起施行，涉及住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等6项调整。这是上海今年首次对房地产政策进行系统优化，其中公积金和房贷政策调整尤为引人关注。市场普遍认为，此次政策将有效释放购房需求，缓解购房者资金压力，尤其是改善性需求有望迎来集中释放。
同日，央行上海总部发布通知称，对上海市商业性个人住房贷款利率定价机制进行调整，在利率定价机制安排方面，上海市商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房；银行业金融机构应根据本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。
公积金政策全面优化，降低购房首付与贷款成本
此次上海新政在公积金使用上进行了多项突破，被业内称为近年来力度最大的优化。
一是提高公积金贷款额度。《通知》提出，对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。首套贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套贷款额度从192万元提高至216万元；二套贷款额度从130万元提高至149.5万元。
上海易居研究院研究总监严跃进对记者表示，按此计算，家庭可增加24万元的公积金贷款额度，显著减轻贷款压力。结合上海对多子女家庭购房的优惠政策，公积金政策正发挥更大支持作用。
二是支持提取公积金支付首付款。购房者购买新建预售商品住房时，可按规定提取本人及配偶的公积金支付首付款。这意味着，首付款筹措渠道更灵活，筹款周期有望缩短。
中指研究院政策研究总监陈文静指出，截至目前，一线城市均已落地相关政策，预计未来更多城市跟进，进一步降低居民购房门槛。
三是“又提又贷”并行。新政允许购房者在提取公积金支付首付款的同时，仍可按规定申请公积金贷款，且额度不受影响。严跃进举例称，以一套总价500万元、首付比例15%的房源为例，购房者需准备75万元首付。如果提取夫妻双方的公积金支付首付款，将直接降低现金压力，同时贷款额度不受影响，大幅缓解购房者资金负担。
值得注意的是，上海将绿色建筑与公积金优惠挂钩。严跃进指出，当前绿色建筑占全市新房比重约60%，新政不仅惠及面广，也与“安全、舒适、绿色、智慧”的住房理念相呼应。
商贷不再区分首二套，房贷定价机制优化
除公积金外，商业性个人住房贷款政策调整也是一大看点。新政明确，银行在房贷定价机制安排方面不再区分首套和二套住房。贷款利率将结合市场利率定价自律机制、银行经营状况和客户风险状况等因素，合理确定具体利率水平。
业内人士指出，这意味着改善性住房需求将迎来直接利好。此前，二套房贷款利率高于首套，抑制了换房需求。新政实施后，二套房利率有望回落，与首套趋同。
据记者测算，若贷款100万元、期限30年，采用等额本息方式，二套房利率由3.45%降至3.05%，总还款额从161万元下降至153万元，月供减少约200元。
陈文静表示，上海此次将首套与二套房贷利率“并轨”后，银行不再区分首套、二套，而是根据客户风险状况在同一区间内定价。原先临港新片区及六个郊区执行二套LPR-25BP，核心区为LPR-5BP；新政统一降至LPR-45BP，直接减少了利息支出，显著减轻居民房贷负担。
“这将实实在在降低购房者的资金压力，释放被压抑的二套房改善需求。”严跃进认为，首套房和二套房的区分取消，将有助于二套房根据市场情况和房贷政策进行调整，客观上促进二套房利率下调。
购房需求释放仍取决于信心与利率策略
此次新政落地后，购房需求能否真正释放？业内认为，政策降低购房成本，但成交量能否大幅增加仍取决于居民购房信心和银行利率策略。当前居民杠杆率偏高，购房需求虽被压抑，政策能否激活信心是关键。
银行层面，房贷定价机制优化带来的挑战与机遇并存。业内分析称，银行间利率竞争或将加剧，同时对风险管理提出了更高要求，未来可能出现更灵活的浮动利率模式。
中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏对记者表示，房贷定价不再区分首套房和二套房，有助于降低居民购买二套房的成本，刺激购房需求，从而更好地稳定房价。对银行而言，在对房贷定价时不需要再区分首套房和二套房，而是根据借款人的资信状况等综合确定。
某股份行上海分行零售金融业务人士对记者表示，房贷利率不再区分首二套，对银行而言是新的挑战。“我们需要根据客户资质和风险评估，做更精细化的利率定价。但整体来看，市场竞争会更激烈，利率整体可能有下探空间。”
某大型银行个贷部门人士表示：“首二套取消区分，有助于改善型购房需求释放。未来利率定价将更加灵活，但银行会在风险管理框架内谨慎调整。”
分析人士指出，对银行而言，短期挑战在于风险识别难度上升，但长期或推动银行建立更精细化的客户分层与抵押物估值体系，差异化定价将更多依赖客户信用、收入稳定性与房产区域价值。例如，部分曾被视作二套而利率偏高的低风险客户，有望迎来利率下调；反之，风险较高的首套客户则可能被加点。
过去，上海房贷利率一直以住房套数为主轴定价。此前的标准是首套商业房贷利率为3.05%，等于LPR-45BP；核心区域二套房利率为3.45%，仅比LPR低5个基点，两者相差约40个基点。Wind数据统计显示，2016年至2022年，首套房利率区间在4.22%到5.09%，二套则在5.25%到5.57%，套数差异普遍在0.5至0.6个百分点之间。
此次上海新政取消首套与二套房贷利率差异，并要求银行结合“客户风险水平与自身经营状况”灵活定价。业内认为，未来银行定价的核心锚点或转向三大维度：一是客户个体的风险水平，包括信用评分、收入与负债比例以及职业稳定性；二是抵押物的质量，参考评估价与实际成交价之比、房屋年龄以及所处区域的流动性；三是市场环境，如LPR的波动幅度和区域供需关系。
购房者有望积极入市，咨询量回升
新政落地后，市场反应如何？记者第一时间采访了部分购房者、银行信贷经理及中介人士。一位股份行信贷经理告诉记者，咨询的客户明显增多，大多是已有一套房的客户，他们最关心首套二套利率拉平后房贷利率能否下降。
一位准备换房的购房者对记者说，原本二套利率高，全家一直观望，如今政策落地，打算加快置换节奏。另一位上海的刚需购房者则表示，公积金现在既能付首付又能贷款，资金压力一下子减轻了，让他有了立刻下定的冲动。
中介方面也给出同样的信号。多位门店经理反馈，政策公布后，新房和二手房的咨询量明显增加，改善型买家尤其活跃。业内人士判断，下半年上海楼市成交量有望温和回升，但房价快速上行的概率不大。
严跃进指出，新政将可能带来“量升价稳”的市场效果。新房供应节奏加快，二手房受政策提振，尤其是地段优越、户型合理、租金预期良好的房源，将率先回暖。
总体来看，从公积金“又提又贷”，到商贷首二套不再区分，上海新政在降低购房成本、释放需求、支持绿色住房等方面均有突破。业内人士预计，新政将在“金九银十”推动一轮成交高潮，对购房者而言，这是近年来最佳购房窗口期。
举报 第一财经广告合作，请点击这里此内容为第一财经原创，著作权归第一财经所有。未经第一财经书面授权，不得以任何方式加以使用，包括转载、摘编、复制或建立镜像。第一财经保留追究侵权者法律责任的权利。如需获得授权请联系第一财经版权部：banquan@yicai.com 文章作者
陈君君
相关阅读
单身视同家庭、外环外不限套数！上海楼市新政回应市场期待新政要求在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，将极大降低二套房的月还款负担。
6 319 5小时前
不是商业改住宅！上海“商改住”新规真实内容是什么？允许商办楼宇兼容租赁住房功能，是多渠道增加租赁住房供给的一环。
461 08-15 11:46
有项目一分钟卖出一个亿！上海新房市场上半年热闹收官新房项目价格上行并未影响热销程度。
149 07-01 17:23
上海又现法拍房成交价超亿元，业内人士认为是“捡漏价”相比去年成交的同小区、同面积别墅，这套法拍房成交价降了3500万元。
173 06-23 19:48
上海出让5宗地揽金191亿，杨浦最高楼面价冲上9.5万/平规划建面超过32万的宝山南大“巨无霸”地块被中建八局以82亿元收入囊中。
104 06-19 19:03 一财最热 点击关闭炒股配资网提示：文章来自网络，不代表本站观点。
